无证回迁房买卖?or以房抵债民间借贷？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-112）

无证回迁房买卖?or以房抵债民间借贷？

---林某与左某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

产权登记 回迁房 以房抵债 民间借贷 过户 合同有效 合同无效

【要点提示】

案件的争议焦点在于出卖人与买受人之间法律关系的性质。买受人主张是房屋买卖合同关系。出卖人主张是民间借贷关系。法院审理后认为：首先，以房抵债协议包括房屋的验收、过户以及违约责任等内容符合房屋买卖关系项下权利义务关系的表现；其次，双方签订以房抵债协议后，买受人一直居住在涉案房屋内，如果双方是民间借贷关系的话，签订以房抵债协议后并不必然产生出卖人将涉案交付给买受人后果，而双方是房屋买卖合同关系的话，出卖人收到全部房款后将涉案房屋交付给买受人，买受人一直居住在涉案房屋内更符合常理；最后，作为以房抵债协议中间人的王某出庭作证证明双方是房屋买卖合同关系，与法院查清的事实能够相互佐证。最终，法院认定双方法律关系系房屋买卖合同关系。

【当事人信息】

原告：林某（买受人）

被告：左某（出卖人）

第三人：某房地产开发公司（以下简称某公司）

【案情简介】

某公司与左某于2005年7月4日签订回购回迁房协议，协议约定了双方的权利义务关系，后双方均按照协议履行了义务，左某取得涉案房屋。

2005年7月4日，林某与左某以及中间人王某签订以房抵债协议，约定：左某在此确认：截止2005年6月20日止，左某结欠林某债务374000元，为归还上述债务，左某同意将其所拥有的位于海淀区门头馨村某号房产抵偿给林某。林某同意按照左某《回购回迁房协议》的房产价值，作为抵债房产的价值。左某应保证如下事项：1、对抵债房产拥有所有权和处分权；2、提供抵债房产所有原始文件、票据包括《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《回购回迁房协议》及《收据》、《准住证》、左某的身份证复印件；3、主动办理该房产的房屋所有权证及土地证等证书，并协助林某办理房产过户手续。双方签署本协议后，应到相关部门办理房产的过户手续，如若年后才能办理手续，左某仍然要协助林某办理该房产的过户手续，所发生的过户费用由林某承担。当日，林某通过中国工商银行将374000元支付给了左某。左某将该房的《回购回迁房协议》、收据以及其他有关资料原件、钥匙和入住手续交给林某，林某随即装修并一直居住。后某公司发出办理《房屋所有权证》的通知，林某随即告知左某并要求协助办理房产登记和过户更名登记手续，但是左某一直未配合，并认为双方之间是民间借贷关系，林某则主张为房屋买卖合同关系。

故林某诉至法院，请求：1、判决确认双方于2005年7月4日买卖房屋的行为合法有效；2、判令左某配合办理房屋产权登记手续，直至将产权证办理到其名下。

【法院判决】

1、确认林某与左某房屋买卖关系有效；

2、左某协助林某办理涉案房屋的产权登记手续，将房屋所有权登记至林某名下，税费由林某负担，第三人某公司予以协助；

3、林某于上述房屋产权登记至林某名下之日给付左某十五万元。

【案件解析】

一、法院如何认定到底是房屋买卖还是以房抵债的民间借贷？

首先，以房抵债协议包括房屋的验收、过户以及违约责任等内容符合房屋买卖关系项下权利义务关系的表现；其次，双方签订以房抵债协议后，林某一直居住在涉案房屋内，如果双方是民间借贷关系的话，签订以房抵债协议后并不必然产生左某将涉案交付给林某的后果，而双方是房屋买卖合同关系的话，左某收到374000元后将涉案房屋交付给林某，林某一直居住在涉案房屋内更符合常理；最后，作为以房抵债协议中间人的王某亦出庭作证证明双方是房屋买卖合同关系，与法院查清的事实能够相互佐证。综上，故法院最终认定双方法律关系系房屋买卖合同关系。

二、对于无证回迁房买卖，法院能否以及该如何判决过户？

承上所述，双方法律关系是房屋买卖法律关系，是交易双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋是按经济适用房管理的房屋，现已具备办理房屋所有权证的条件，不具备不能交易的其他限制性条件，左某应在某公司的协助下办理涉案房屋的所有权证，左某在涉案房屋的所有权证办理完毕后，协助林某办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至林某名下，过户产生的费用由林某负担。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

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